Bundesgerichtshof lässt jahrzehntealte Streitfrage weitgehend offen

„Der BGH hat die jahrzehntealte Streitfrage, wie die Flächen von Terrassen und Balkonen bei der Berechnung der Wohnfläche anzusetzen sind, weitgehend offen gelassen. Für unzählige Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern um Mieterhöhungen, Betriebskostenabrechnungen oder Wohnungsmängel und Mietminderungen besteht nach wie vor keine Rechtssicherheit, wie die entscheidende Vorfrage nach der korrekten Wohnungsgröße zu beantworten ist,“ kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB) Lukas Siebenkotten die heutige Entscheidung des Bundesgerichtshofs (VIII ZR 86/08).

Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs gelten bei der Berechnung der Wohnungsgröße normalerweise die Vorschriften des Sozialen Wohnungsbaus, das heißt die II. Berechnungsverordnung oder die Wohnflächenverordnung. Abweichungen davon sind denkbar, wenn Mieter und Vermieter ausdrücklich etwas anderes vereinbart haben oder vor Ort eine andere Berechnung üblich ist.

Ohne ausdrückliche vertragliche Regelung gilt für die Vertragsabschlüsse ab 2004 die Wohnflächenverordnung mit der Vorgabe, dass die Terrassen- und Balkonflächen in der Regel nur zu 25 Prozent angesetzt werden. Eine Terrassengrundfläche von 45 m² würde  danach bei der Berechnung der Wohnungsgröße nur mit 11,25 m² angesetzt.  Bei älteren Mietverträgen gilt dagegen die II. Berechnungsverordnung, wonach die Terrassen- und Balkonfläche bis zu 50 Prozent angesetzt werden darf.

„Wichtig ist das Urteil insbesondere für Mieter, deren Wohnung deutlich kleiner ist als im Mietvertrag ausgewiesen. Ergibt das korrekte Aufmass eine Flächenabweichung von mehr als 10 Prozent, können Mieter die Miete entsprechend kürzen und zuviel Gezahltes aus der Vergangenheit zurückfordern“, erklärte Siebenkotten mit Hinweis auf frühere Urteile des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 295/03; VIII ZR 133/03; VIII ZR 44/03 und VIII ZR 192/03).

Bei der Berechnung der Wohnfläche zählen neben Terrassen- und Balkonflächen vor allem die Räume innerhalb der Wohnung mit. Deren Flächen werden voll angerechnet, wenn die Räume oder Raumteile mindestens 2 m hoch sind. Nur zur Hälfte werden die Flächen von Räumen oder Raumteilen zwischen 1 und 2 m Höhe angerechnet. Raumteile unter 1 m zählen gar nicht mit.