BGH höhlt Mietminderungsrecht aus

„Wir halten das Bolzplatzurteil für höchst problematisch. Im Ergebnis wird das gesetzlich garantierte Mietminderungsrecht stark ausgehöhlt“, kritisierte der Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes (DMB) Lukas Siebenkotten die heutige Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 197/14). „Nach Abschluss des Mietvertrages auftretende Verschlechterungen des Wohnstandards, sogenannte Umweltmängel, werden künftig nur noch in Einzelfällen Mietminderungsansprüche auslösen können. Das ist ein Bruch mit der bisherigen Rechtsprechung.“

Die hier betroffenen Hamburger Mieter wohnten seit 1993 in einer Erdgeschosswohnung mit Terrasse. Auf dem Gelände der benachbarten Schule wurde 2010 ein Bolzplatz errichtet, 20 m entfernt von der Mieterterrasse. Diesen Bolzplatz sollten Kinder bis 12 Jahre von Montag bis Freitag bis 18:00 Uhr nutzen dürfen. Tatsächlich „bolzten“ hier auch Jugendliche nach 18:00 Uhr und am Wochenende. Der Bundesgerichtshof hob jetzt das Urteil des Landgerichts Hamburg, das den Mietern ein Mietminderungsrecht wegen Lärmbelästigungen zugesprochen hatte, auf. Bei sogenannten Umweltmängeln (Einwirkungen auf die Mietsache von außen) müsste bei Vertragsabschluss eine „Vereinbarung über die Beschaffenheit der Mietwohnung“ getroffen werden. Nur dann könnten Mieter wegen späterer Verschlechterungen oder nachträglichen Veränderungen eine Mietminderung beanspruchen. Fehlt eine entsprechende Vereinbarung, muss die Frage, wie viel nachträglichen Lärm Mieter hinnehmen müssen, im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung unter Rückgriff auf die Verkehrsanschauung beantwortet werden. Das bedeutet, der Mieter kann nur Ansprüche geltend machen, wenn der Vermieter/Eigentümer gegen den Geräuschanstieg vorgehen oder von dem störenden Dritten entsprechende Ausgleichszahlungen verlangen kann.

Im vorliegenden Fall waren Abwehr- oder Entschädigungsansprüche des Vermieters/Eigentümers ausgeschlossen, weil § 22 Bundesemmissionsschutzgesetz bestimmt, dass Geräuscheinwirkungen, die von Kindertageseinrichtungen, Kinderspielplätzen und ähnlichen Einrichtungen, wie beispielsweise Ballspielplätzen durch Kinder hervorgerufen werden, im Regelfall keine schädlichen Umwelteinwirkungen sind. Da bisher aber noch Feststellungen zu der Frage fehlen, ob die Lärmbelästigungen von Kindern oder von Jugendlichen ausgehen, verwies der Bundesgerichtshof das Urteil zurück an das Landgericht Hamburg.

Siebenkotten: „Bei Vertragsabschluss gehen die Vertragsparteien davon aus, dass die Mietsache ihren Mietpreis wert ist. 100 Prozent Miete für 100 Prozent Wohnung. Stellt sich während der Mietzeit heraus, dass die Wohnung nicht 100 Prozent wert ist, weil beispielsweise nicht mehr genutzt werden kann, muss der Mieter auch nicht mehr 100 Prozent Miete zahlen. Die Vorstellung des Bundesgerichtshofs, Mieter und Mieter könnten/sollten zusätzliche Vereinbarungen über die Beschaffenheit der Wohnung treffen, ist lebensfremd. Welcher Mieter kann bei Vertragsabschluss alle nur möglichen und denkbaren Verschlechterungen der Mietsache vorhersehen? Welcher Vermieter lässt sich auf ein Bündel derartiger Beschaffenheitsvereinbarungen ein?“