Weitere Mietrechtsänderungen bleiben notwendig

„Die ersten von uns seit langem geforderten Mietrechtsänderungen und –verbesserungen werden jetzt Gesetz. Ab 1. Juni gilt auch bei der Wohnungsvermittlung für Makler und Vermieter der Grundsatz: ‚Wer bestellt, der zahlt'. Gleichzeitig greift ab diesem Tag die so genannte Mietpreisbremse, die überzogene Vermieterforderungen beim Abschluss eines Mietvertrages verhindern soll. Voraussetzung ist hier aber, dass die einzelnen Bundesländer Städte festlegen, in denen wegen des angespannten Wohnungsmarktes die Mietpreisbremse gelten muss. Das ist bisher nur in Berlin geschehen. Ich fordere die anderen Bundesländer auf, diesem Beispiel jetzt schnellstmöglich zu folgen“, erklärte der Präsident des Deutschen Mieterbundes (DMB), Dr. Franz-Georg Rips, auf einer Pressekonferenz in Hamburg im Vorfeld des 66. Deutschen Mietertages, der vom 28. bis 30. Mai 2015 in Hamburg stattfindet.

„Wir erwarten von der Bundesregierung aber weitere, dringend notwendige Mietrechtsänderungen. Wie im Koalitionsvertrag versprochen, muss jetzt im Mieterhöhungsrecht die ortsübliche Vergleichsmiete auf eine breitere Basis gestellt und müssen die Mieterhöhungsspielräume nach energetischen Modernisierungen eingeschränkt werden. Sicherzustellen ist außerdem, dass Mieter nur Mieterhöhungen oder Betriebskosten auf Grundlage der tatsächlichen Wohnfläche zahlen und nicht aufgrund irgendwelcher Falschangaben im Mietvertrag. Handlungsbedarf besteht auch beim gesetzlichen Kündigungsschutz, beim Mietminderungsrecht und bei der Regelung des ‚Mietwuchers‘ im Wirtschaftsstrafgesetz. Zu all diesen Punkten haben wir konkrete Vorschläge, jetzt ist die Bundesregierung am Zug“, erklärte der Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten.

Mietpreisbremse

Am 1. Juni treten die gesetzlichen Neuregelungen für eine Mietpreisbremse in Kraft:

• Dann darf der Vermieter beim Abschluss eines neuen Mietvertrages bei der Wiedervermietung einer Wohnung höchstens noch die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent fordern.
• Alternativ kann er die bisherige – in dem früheren Mietverhältnis vereinbarte – Miete weiter fordern, auch wenn die schon über der Grenze „Vergleichsmiete plus 10 Prozent“ lag.
• Hat der Vermieter während des vorherigen Mietverhältnisses modernisiert, die mögliche Mieterhöhung aber nicht geltend gemacht, oder modernisiert der Vermieter zwischen Beendigung des bisherigen und Abschluss des neuen Mietverhältnisses, gilt: Der Vermieter darf die ortsübliche Vergleichsmiete für die nicht modernisierte Wohnung plus 10 Prozent fordern zuzüglich des Modernisierungs-Mieterhöhungsbetrages, den er auch im laufenden Mietverhältnis hätte fordern können. Die Mietpreisbremse gilt nicht für Neubauwohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden, und nicht für Wohnungen, die erstmals nach einer umfassenden Modernisierung vermietet werden.
• Die Mietpreisbremse gilt auch nicht flächendeckend und nicht automatisch. Sie gilt nur für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten. Die können von den jeweiligen Landesregierungen für die Dauer von höchstens fünf Jahren festgelegt werden. Gemeint sind Städte, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist.

Dr. Franz-Georg Rips: „Bisher hat nur Berlin von der Möglichkeit Gebrauch gemacht, die Mietpreisbremsen-Verordnung zu erlassen. Ab 1. Juni 2015 gilt also die Mietpreisbremse in Berlin. Jetzt müssen die anderen Länder handeln und dem Berliner Beispiel folgen. Die Landesregierungen dürfen sich nicht von Ankündigungen und Reaktionen der Vermieterseite irritieren bzw. sogar erpressen lassen. Das Verhalten von Vermieterverbänden, die drohen, ihre Mitarbeit in landesweiten Bündnissen für Wohnen oder bei der Erstellung von Mietspiegeln einzustellen, wenn die Landesverordnung kommt, ist unakzeptabel.“

Auch die jetzt von Vermieterverbänden geäußerte Kritik an Mietspiegeln, juristische Auseinandersetzungen um die Frage, ob der Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und damit als qualifizierter Mietspiegel zu bewerten ist, stößt bei Mieterbund-Präsident Dr. Rips auf völliges Unverständnis: „Mit den Angriffen auf die Mietspiegel versuchen die Vermieter, Mietern die Grundlage für eine mögliche Mietpreisüberhöhungs-Rüge zu entziehen. Sie wollen die Mietpreisbremse durch die Hintertür zu Fall bringen. Das aber kann leicht zu einem Pyrrhussieg werden, denn die Mietspiegel nutzen Vermieter in laufenden Mietverhältnissen als vorrangiges Begründungsmittel für ihre Mieterhöhungen, weil Mietspiegel preiswert und einfach zu handhaben sind. Ohne funktionierende Mietspiegel gibt es für Vermieter auch keine einfache und preiswerte Möglichkeit, die Miete zu erhöhen.“

Bestellerprinzip

Ab 1. Juni muss überall in Deutschland derjenige die Maklerprovision zahlen, der den Makler auch beauftragt hat. Gegen die Realisierung dieses Bestellerprinzips sind insbesondere Maklerverbände in den letzten Monate Sturm gelaufen. Von Maklerstreik, Verfassungsklage und Einschaltung des Europäischen Gerichtshofs ist und war die Rede. Aktuell suchen Makler und Vermieter nach Tricks und Möglichkeiten, wie das gesetzlich verankerte Bestellerprinzip umgangen werden kann.

„Das Bestellerprinzip ist klar und eindeutig. Legale Umgehungsmöglichkeiten gibt es nicht. Die Maklerprovision muss der Auftraggeber zahlen, wie überall im Wirtschaftsleben. Auftraggeber ist in aller Regel der Vermieter, der dem Makler seine Wohnung zur Vermittlung an die Hand gibt. Ich erwarte, dass Makler die neue Rechtslage respektieren und das Gesetz einhalten“, sagte der Mieterbund-Präsident.

Mieter müssen nach der neuen gesetzlichen Regelung nur dann Provision zahlen, wenn sie sich an den Makler wenden, ihn schriftlich oder in Textform mit der Wohnungssuche beauftragen und der Makler dann – nur aufgrund dieses Auftrags – die gewünschte Wohnung sucht und beschafft. Greift er auf eine Wohnung aus seinem Bestand bzw. seiner Datei zurück, muss der Mieter nicht zahlen. „Alle zurzeit diskutierten Ansätze, wie Vermieter oder Makler das Bestellerprinzip aushebeln und umgehen könnten, sind aus meiner Sicht unsinnig bzw. illegal. Den Beteiligten drohen Bußgelder und Mieter können die von ihnen zu Unrecht geforderte Maklerprovision zurückfordern. Der Anspruch verjährt erst nach drei Jahren“, informierte Dr. Franz-Georg Rips. So kann die Maklerprovision nicht ohne weiteres auf die Miete aufgeschlagen werden. Schon heute verlangen Vermieter beim Abschluss des Mietvertrages Höchstmieten. Da ist keine Luft mehr nach oben. Zusätzlich stoppt die neue Mietpreisbremse entsprechende Miet-Fantasien.

Abstandszahlungen und überhöhte Ablösevereinbarungen, das heißt überteuerte Preise für verkaufte Einrichtungsgegenstände, sind verboten. Nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz darf der Verkäufer – egal, ob Makler, Vermieter oder Vormieter – höchstens einen 50-prozentigen Aufschlag auf den Zeitwert machen. Wer als Wohnungssuchender mehr zahlen musste, kann sein Geld drei Jahre lang zurückfordern. Rückdatierte Makleraufträge sind illegal. Eine schriftliche Maklerbeauftragung erst bei der Wohnungsbesichtigung löst gerade keine Provisionsansprüche des Maklers aus. Greift der Makler auf ihm bekannte Vermieterangebote zurück – egal, ob im Netz versteckt oder nicht, egal, ob von einem kooperierenden Makler stammend oder nicht – kann er kein Geld von einem wohnungssuchenden Mieter verlangen.

Notwendige Mietrechtsänderungen

Die „ortsübliche Vergleichsmiete“ soll nach der Absprache der Koalitionsparteien auf eine breitere Basis gestellt werden. „Das ist richtig und entspricht unserer langjährigen Forderung. Bei der Vergleichsmiete müssen alle Vertragsabschlüsse, zumindest die der letzten 10 Jahre, berücksichtigt werden und nicht nur die teuren, vielfach überzogenen Vertragsvereinbarungen der letzten 4 Jahre“, sagte Siebenkotten.

Die Rolle des „Mietspiegels“ im Mieterhöhungsrecht ist zu stärken. Klare Regeln über die Aufstellung und den Inhalt von Mietspiegeln sind notwendig. „Wir fordern die obligatorische Einführung von Mietspiegeln in allen größeren Städten. Der Gesetzgeber muss einheitliche Kriterien für das Aufstellen von Mietspiegeln vorgeben. Rechtssicher zu klären sind Fragen der Lage, Ausstattung, des energetischen Zustandes und welche statistischen Anforderungen einzuhalten sind. So ist sicherzustellen, dass Mietspiegel auch vor Gericht als Beweis für die ortsübliche Vergleichsmiete angewendet werden“, forderte der Mieterbund-Direktor.

Die Spielräume für „Mieterhöhungen nach energetischer Modernisierung“ sollen laut Koalitionsvertrag begrenzt werden. Zurzeit können Vermieter 11 Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Bei Kosten von beispielsweise 17.500 Euro für eine 70 Quadratmeter große Wohnung, bedeutet das eine Mieterhöhung von 160,30 Euro pro Monat, und das zeitlich unbefristet. Siebenkotten: „Wir fordern die ersatzlose Streichung dieser Umlage. Modernisierungsmieterhöhungen dürfen sich nicht an den Kosten der Modernisierung orientieren. Stattdessen sollen die energetischen Verbesserungen Maßstab für eine höhere Miete sein. Hierzu muss der energetische Zustand im Mietspiegel abgebildet und in die ortsübliche Vergleichsmiete mit einbezogen werden. Als Übergangslösung für einen Zeitraum von höchstens 7 Jahren sollte die derzeitige 11-prozentige Modernisierungsumlage auf 6 Prozent abgesenkt und gleichzeitig ein Höchstbetrag für Modernisierungsmieterhöhungen festgelegt werden.“

Wohnfläche: Bei Mieterhöhungen und Betriebskostenabrechnung muss die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich sein. Flächenabweichungen von bis zu 10 Prozent, die die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs erlaubt, sind nicht akzeptabel.

Mietpreisüberhöhung / Wirtschaftsstrafgesetz: Nicht zuletzt weil die Regelungen zur Mietpreisbremse keine Sanktion oder vollständige Rückzahlungsverpflichtung für Vermieter vorsehen, muss die Vorschrift des Paragrafen 5 Wirtschaftsstrafgesetz so korrigiert werden, dass „Mietwucher“ geahndet werden kann. Das hat auch der Bundesrat - zuletzt Ende März diesen Jahres - gefordert.

Mietminderung: Das Mietminderungsrecht bei Wohnungsmängeln darf nicht eingeschränkt werden. Die Ausnahme, dass Mieter bei energetischer Gebäudesanierung drei Monate lang nicht mindern dürfen, ist abzuschaffen. Gleichzeitig ist sicherzustellen, dass Mieter ohne Angst vor einer späteren Kündigung die Miete bei Wohnungsmängeln kürzen dürfen.

Zahlungsverzug: Bei entsprechenden Zahlungsrückständen kann der Vermieter fristlos oder mit der gesetzlichen Frist kündigen. Die fristlose Kündigung kann der Mieter aber abwenden, wenn er den Zahlungsrückstand vollständig ausgleicht. Diese Möglichkeit muss dem Mieter auch bei einer fristgerechten Kündigung eingeräumt werden.

Eigenbedarf: Bei der Eigenbedarfskündigung bzw. Kündigung wegen berechtigten Interesses ist sicherzustellen, dass Vermieter nur dann kündigen dürfen, wenn sie selbst oder nahe Familienangehörige die Wohnung dauerhaft zu Wohnzwecken nutzen wollen. Die sporadische Nutzung der Wohnung oder die Nutzung als Büro- bzw. Geschäftsräume darf keine Vermieterkündigung rechtfertigen.