Bundesgerichtshof stärkt Mieterrechte

„Das ist eine für Mieter positive Entscheidung. Der Bundesgerichtshof stärkt die Mieterrechte. Bei so genannten Mischmietverhältnissen – einheitliche Mietverhältnisse über Wohn- und Geschäftsräume – gilt, wenn die gewerbliche Nutzung nicht überwiegt, im Zweifel das Wohnraummietrecht. Das bedeutet, der Mieter hat vollen Kündigungsschutz“, kommentierte der Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, das heutige Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 376/13).

Laut Mietvertrag wohnte der Mieter im Obergeschoss des Hauses, im Erdgeschoss betrieb er eine Hypnosepraxis. Da der Vermieter nach 6 Jahren das Mietverhältnis ohne irgendeine Begründung kündigte, kam es jetzt vor Gericht entscheidend auf die Frage an, ob Wohnraummietrecht oder Gewerberaummietrecht gilt. Während es bei Gewerbemietverhältnissen keinem gesetzlichen Kündigungsschutz gibt, der Vermieter ohne Angabe von Gründen kündigen kann und auch die Kündigungsfristen frei vereinbart werden können, hat der Mieter bei Wohnraummietverhältnissen vollen Kündigungsschutz. Der Vermieter darf nur kündigen, wenn er einen im Gesetz aufgeführten Kündigungsgrund hat, wie zum Beispiel Eigenbedarf, und von den gesetzlichen Kündigungsfristen darf nicht abgewichen werden.

Der Bundesgerichtshof betonte jetzt, dass bei einem einheitlichen Mietverhältnis über Wohn- und Geschäftsräume entweder die Bestimmungen der Wohnraummiete oder die Vorschriften der Geschäftsraummiete anzuwenden sind. Für die rechtliche Einordnung eines derartigen Mischmietverhältnisses kommt es auf den überwiegenden Vertragszweck bei Vertragsabschluss an. Erforderlich – so der Bundesgerichtshof – sei eine sorgfältige Prüfung aller auslegungsrelevanten Umstände des Einzelfalls. Zu berücksichtigen seien deshalb zum Beispiel das verwendete Vertragsformular, das Verhältnis der Gewerbe- zu den Wohnraumflächen, die Verteilung der Gesamtmiete auf Gewerbe und Wohnung und natürlich Formulierungen im Mietvertrag, die auf Wohnraum bzw. Gewerberaum hindeuten. So spreche ein unbefristeter Mietvertrag genauso wie die Vereinbarung einer einheitlichen Miete ohne Umsatzsteuerausweis für ein Wohnraummietverhältnis. Lässt sich ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung im Einzelfall nicht feststellen, gelten im Zweifel die Vorschriften für die Wohnraummiete.

Siebenkotten: „Das ist eine gute Entscheidung. Anderenfalls hätte die Gefahr bestanden, dass die zum Schutz des Wohnraummieters bestehenden Vorschriften unterlaufen werden. Dann hätte der Mieter jederzeit mit einer Kündigung seines Vermieters rechnen müssen, der hätte die Kündigung noch nicht einmal begründen müssen.“