Schadensersatz in Höhe des entgangenen Gewinns bei Vereitelung des Vorkaufsrechts

BGH stärkt Mieterrechte in umgewandelten Mietwohnungen

„Der Bundesgerichtshof stärkt mit der heutigen Entscheidung die Rechte von Mietern, deren Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und dann an einen Dritten verkauft wurde. Unterläuft oder vereitelt der Vermieter das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mieters, macht er sich schadenersatzpflichtig“, kommentierte der Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, das heutige Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 51/14). „Der Vermieter muss den so genannten entgangenen Gewinn, das heißt die Differenz zwischen dem Verkehrswert der Wohnung und dem Kaufpreis, den der Dritte gezahlt hat und zu dem der Mieter die Wohnung selbst hätte kaufen können, als Schadensersatz zahlen.“

Nach dem Gesetz haben Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht für ihre Mietwohnung, wenn ihr Vermieter die Wohnungen in Eigentumswohnungen umwandelt, um sie dann an Dritte weiterzuverkaufen. Der Vermieter bzw. Verkäufer der Wohnung muss dem Mieter die Wohnung zum Kauf anbieten. Der Mieter kann mit seiner Entscheidung, ob er kaufen will oder nicht, solange warten, bis die Wohnung an jemand anderen verkauft ist. Dann muss sich der Mieter entscheiden, ob er in diesen Kaufvertrag zu denselben Bedingungen, also auch zu dem ausgehandelten Kaufpreis, „einsteigen“ will. Dieses Vorkaufsrecht besteht nicht nur, wenn der Vermieter nach der Umwandlung eine einzelne Wohnung verkauft, sondern auch wenn er mehrere oder sogar alle umgewandelten Wohnungen „im Paket“ verkauft. Jeder von der Umwandlung betroffene Mieter hat dann für „seine“ Wohnung das Vorkaufsrecht. Enthält der Kaufvertrag mit dem Dritten keine Einzelpreise für die Wohnungen, sondern nur einen Paketpreis, muss der Preis für die Wohnung nach Treu und Glauben anteilig geschätzt werden.

Vorliegend hatte der Vermieter ein Mehrfamilienhaus in Hamburg mit 7 Wohnungen zu Eigentumswohnungen umgewandelt. Er verkaufte das Haus mit sämtlichen Eigentumswohnungen zum Gesamtpreis von 1,3 Millionen Euro an einen Dritten. Der anteilige Kaufpreis für die Mieterwohnung betrug 186.571,- Euro. Die Mieter wurden weder über den Kaufvertragsabschluss noch über ihr Vorkaufsrecht informiert. Die neuen Eigentümer boten die umgewandelte Wohnung den dort wohnenden Mietern später zu einem Preis von 266.250,- Euro an, dem Verkehrswert der Wohnung.
Die Mieter machten Schadensersatzsprüche geltend. Hätte der Vermieter ihr Vorkaufsrecht nicht vereitelt, hätten sie die Wohnung im Wert von 266.250,- Euro zum Kaufpreis von 186.571,- Euro erworben und somit einen Gewinn von mehr als 79.000,- Euro gemacht.

Der Bundesgerichtshof gab den Mietern Recht. Der Vermieter sei zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er ein bereits ausgeübtes Vorkaufsrecht der Mieter vereitelt, weil er trotzdem an einen Dritten verkauft. Er sei genauso zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er seine Mitteilungspflichten verletzt und der Mieter so vom Inhalt des Kaufvertrages und seinem Vorkaufsrecht erst nach Übereignung der Wohnung an einen Dritten Kenntnis erlangt und er aus diesen Gründen von seinem Vorkaufsrecht absieht bzw. es gar nicht erfolgversprechend geltend machen kann. Schadensersatz müsse in Höhe der Differenz zwischen dem Verkehrswert der Wohnung und dem mit dem Dritten vereinbarten Kaufpreis gezahlt werden.

Siebenkotten: „Sinn und Zweck des gesetzlichen Vorkaufsrechts bei umgewandelten Wohnungen ist es, dem dort wohnenden Mieter vor Verdrängung durch Dritte zu schützen. Gleichzeitig soll dem Mieter die Möglichkeit eröffnet werden, die Wohnung zu einem Kaufpreis zu erwerben, den auch ein Dritter zu zahlen bereit ist. Der Mieter soll von den ausgehandelten, günstigen Konditionen mit profitieren können.“

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