Kein besserer Schallschutz nach Umbauarbeiten im Haus

Bundesgerichtshof lehnt Mietminderung ab

„Die Entscheidung ist nachvollziehbar. Der Bundesgerichtshof setzt seine bisherige Rechtsprechung konsequent fort. Mieter haben Anspruch auf den Schallschutz, der bei Errichtung des Wohngebäudes galt. Zu einer nachträglichen Verbesserung des Schallschutzes ist der Vermieter nur verpflichtet, wenn er neu baut oder das Gebäude grundlegend verändert“, kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, das heute veröffentlichte Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 287/12).

Der Mieter wohnte seit 1985 in einem Gebäude, dass 1952 wieder neu aufgebaut wurde. 2003 ließ der Vermieter dann in der über der Mieterwohnung gelegenen Dachgeschosswohnung Bauarbeiten durchführen, durch die dann zwei Wohnungen entstanden. Auf einer Fläche von 21 Quadratmetern wurde der Estrich entfernt und erneuert. Auf Flächen von 96 bzw. 59 Quadratmetern wurde der Estrich lediglich abgeschliffen und verspachtelt, um die Verlegung eines neuen Bodenbelages zu ermöglichen. Der Mieter reklamierte in der Folgezeit eine unzureichende Schallisolierung seiner Wohnung zu den beiden über ihm liegenden Dachgeschosswohnungen und minderte die Miete um 20 Prozent.

Zu Unrecht, wie der Bundesgerichtshof jetzt feststellte. Haben Mieter und Vermieter keine konkrete Vereinbarung zum Schallschutz getroffen, gilt der Schallschutz als vertragsgemäß, der den technischen Normen entspricht, die bei Errichtung des Gebäudes galten. Ein Mangel im Schallschutz liegt dann nicht vor. Baut der Vermieter allerdings das Haus komplett um, stockt er das Haus zum Beispiel um eine Dachgeschosswohnung auf, muss er hierfür die aktuellen, zum Zeitpunkt der Aufstockung geltenden DIN-Normen einhalten.

Hier hat der Vermieter aber lediglich kleinere Umbauarbeiten durchgeführt, aus einer Dachgeschosswohnung zwei Wohnungen gemacht und Estrich lediglich auf 12 Prozent der Grundfläche entfernt und erneuert. Diese Maßnahme – so die Karlsruher Richter – seien von der Intensität des Eingriffs in die Gebäudesubstanz her mit einem Neubau oder einer grundlegenden Veränderung des Gebäudes nicht vergleichbar. Der Mieter könne deshalb nicht erwarten, dass die Baumaßnahme so ausgeführt wird, dass der Schallschutz anschließend den höheren Anforderungen der zurzeit der Durchführung der Arbeiten geltenden DIN-Normen genügt.

Siebenkotten: „Der Schallschutz nach DIN 4109 ist immer der Mindestschallschutz, der in Gebäuden bestehen muss. Wer als Mieter auf besseren Schallschutz Wert legt, muss diesen gesondert mit dem Vermieter vereinbaren. So sollte insbesondere bei neueren Wohnungen die Schallschutzstufe II oder III nach VDI vereinbart werden.“

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