Kündigung wegen unberechtigter Mietminderung

Bundesgerichtshof höhlt Mieterrechte aus

„Ich halte das Urteil für problematisch und im Ergebnis für falsch. Der Bundesgerichtshof höhlt Mietminderungsrechte in nicht nachvollziehbarer Art und Weise aus“, kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, die heutige Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 138/11). „Mieter müssen die Möglichkeit haben, ihre Rechte ohne Angst vor einer Kündigung geltend machen zu können. Droht ihnen die Kündigung des Vermieters, wenn sie die Miete kürzen, sich aber über die Ursachen des Mangels irren, steht das gesetzlich garantierte Mietminderungsrecht nur noch auf dem Papier.“

Die Mieter eines Einfamilienhauses in Bayern hatten die Miete wegen Schimmel und Kondenswasserbildung um 20 Prozent gemindert. Nachdem ein „Mietrückstand“ von zwei Monatsmieten aufgelaufen war, kündigte der Vermieter fristlos. Aus seiner Sicht war das Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters für die Mängel verantwortlich.

Ein vom Amtsgericht eingeholtes Sachverständigengutachten gab dem Vermieter Recht. Die Mieter glichen  die bestehenden Zahlungsrückstände erst im Berufungsverfahren vor dem Landgericht aus und wehrten sich gegen die Kündigung mit dem Argument, sie hätten über die Ursache des Mangels geirrt. Sie treffe kein Verschulden an der Nichtzahlung der Miete, weil die Ursache der Schimmelbildung unklar gewesen sei.

Der Bundesgerichtshof folgte dieser Argumentation nicht. Nach seiner Ansicht haben die Mieter die Nichtzahlung der Miete zu vertreten, wenn ihnen Vorsatz oder Fahrlässigkeit zur Last fällt. Den Mietern musste sich – so der BGH – die Vermutung aufdrängen, dass das Vorhandensein von zwei Aquarien sowie eines Terrariums mit Schlangen eine die Schimmelbildung begünstigende höhere Luftfeuchtigkeit im gemieteten Haus bedingt und somit an das Lüftungsverhalten entsprechend höhere Anforderungen zu stellen waren.

Siebenkotten: „Jetzt hat der Mieter durch die Hintertür den „schwarzen Peter“, wenn es um die Einschätzung der Ursachen für die Schimmelpilzbildung geht. Mieter sollten deshalb vor einer Mietminderung unbedingt Rechtsrat beim örtlichen Mieterverein einholen. Sie können die Miete ggf. auch unter Vorbehalt zahlen, sie können einen Teil der Miete zurückbehalten oder die gerichtliche Feststellung des Mangels verlangen. Dem Rechtsfrieden dient das Urteil nicht.“

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