Betriebskostenumlage nach Personenzahl nur nach tatsächlicher Belegung der einzelnen Wohnungen zulässig

BGH-Urteil ist richtig und lebensnah

„Das Urteil ist richtig und lebensnah“, kommentierte Ulrich Ropertz, Pressesprecher des Deutschen Mieterbundes (DMB), die heutige Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 82/07). Danach darf der Vermieter einer Wohnung bei vereinbarter Umlage der Betriebskosten nach Personenzahl nicht auf das amtliche Einwohnermelderegister zurückgreifen, er muss die tatsächliche Belegung des Hauses ermitteln.

Im vorliegenden Fall hatten Mieter und Vermieter vereinbart, die Kosten für Kaltwasser und Müllabfuhr nach der Kopfzahl der Mietparteien (Personenzahl) abzurechnen. In der Folgezeit ermittelte der Vermieter die maßgebliche Personenzahl anhand der Daten des Einwohnermelderegisters.

Zu Unrecht. Der Bundesgerichtshof entschied jetzt, dass es auf die tatsächliche Bewohnerzahl ankommt. Das Einwohnermelderegister sei keine hinreichend exakte Grundlage für die Feststellung der wechselnden Personenzahl in einem Mietshaus mit einer Vielzahl von Wohnungen. Die in einem solchen Haus stattfindende Fluktuation spiegele sich nicht oder nur unzureichend im Einwohnermelderegister wider.

Ulrich Ropertz: „Es entspricht der Lebenserfahrung, dass nicht sämtliche Bewohner, insbesondere Kinder, beim Einwohnermeldeamt registriert sind. Außerdem hinkt der Datenbestand häufig der tatsächlichen Belegung im Haus hinterher. Deshalb ist es richtig, dass der Vermieter immer die tatsächliche Belegung der einzelnen Wohnungen feststellen muss, wenn Betriebskosten nach Personenzahl verteilt werden.“

Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) müssen Betriebskosten, wie Heizkosten, in der Regel verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Die übrigen Betriebskostenarten, wie Wasser, Müllabfuhr, Grundsteuer, Hausmeister, Fahrstuhl, Hausversicherungen usw., können sowohl nach Personenzahl als auch nach der Wohnfläche (Quadratmeter) abgerechnet werden. Beide Verteilerschlüssel können auch kombiniert werden.

Ist im Mietvertrag kein Verteilerschlüssel vereinbart, gilt nach dem Gesetz (Paragraph 556a Bürgerliches Gesetzbuch), dass nach der Wohnfläche abzurechnen ist. Nach einer Umfrage der MieterZeitung des Deutschen Mieterbundes hält ein Großteil der Mieter die Abrechnung der Nebenkosten nach Wohnungsgröße für ungerecht. Sie fordern die Abrechnung nach Verbrauch oder Personenzahl.

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