Abrechnung der "kalten" Betriebskosten nach dem Abflussprinzip

Bundesgerichtshof stärkt Vermieterposition

„Betriebskostenabrechnungen nach dem Abflussprinzip sind für den Vermieter einfacher und weniger aufwendig. Sie sind für viele Mieter, insbesondere nach einem Mieterwechsel, aber nicht gerecht“, kommentierte Dr. Franz-Georg Rips, Präsident des Deutschen Mieterbundes (DMB), die heute verkündete Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 49/07).

Die Karlsruher Richter hatten entschieden, dass die Abrechnung der Betriebskosten nach dem so genannten Abflussprinzip grundsätzlich zulässig ist. Die Vermieterin hatte in ihrer Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2004 unter anderem die Wasser- und Abwasserkosten abgerechnet, die sie selbst im Jahr 2004 an den Wasserversorger bezahlt hatte. Der Wasserversorger rechnete aber immer im Sommer ab, so dass der Abrechnung 2004 die Wasserlieferungen von Mitte 2003 bis Mitte 2004 zugrunde lagen.

Die Auffassung der Mieter, dass nur tatsächlich im Jahr 2004 – dem vereinbarten Abrechnungszeitraum also – verbrauchtes Wasser und beseitigtes Abwasser in Rechnung gestellt werden dürfte (Leistungsprinzip), erteilte der Bundesgerichtshof eine Absage. Hierfür gebe es keine gesetzliche Grundlage. Müsste der Vermieter die Abrechnungen des Wasserversorgers auf die einzelnen Kalenderjahre aufteilen, würde dies zu einem unzumutbaren zusätzlichen Aufwand für den Vermieter führen. Dagegen würden schutzwürdige Interessen des Mieters durch das so genannte Abflussprinzip nicht beeinträchtigt.

Mieterbund-Präsident Dr. Franz-Georg Rips: „Zumindest bei Mieterwechseln während der Abrechnungsperiode sind Ungerechtigkeiten und Ungereimtheiten infolge des jetzt für zulässig erklärten Abflussprinzips vorprogrammiert. Rechnet der Wasserversorger von Juli 2003 bis Juni 2004 ab, kann es passieren, dass Mieter, die erst im Mai 2004 eingezogen sind, noch die Wasserpreise für 2003 zahlen müssen. Der Bundesgerichtshof hätte diese Frage klären müssen. Mieterwechsel in einem Mehrfamilienhaus sind – anders als der BGH meint – keine besonders gelagerte Ausnahmefälle.“

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