Abrechnung erstmals nach 20 Jahren zulässig

BGH: Vorauspauschale heißt Vorauszahlung

Auch wenn der Vermieter 20 Jahre lang nicht über Betriebskosten abrechnet, kann der Mieter nicht darauf vertrauen, künftig keine Abrechnung zu erhalten. Nach einer heute veröffentlichten Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 14/06) folgt aus der Vereinbarung im Mietvertrag, wonach der Mieter für Betriebskosten eine Vorauspauschale leistet, dass der Vermieter berechtigt ist, über die monatlichen Zahlungen abzurechnen. Mit der vereinbarten Vorauspauschale sei nicht die Zahlung einer festen Pauschale gewollt gewesen. Tatsächlich hätten die Vertragsparteien eine Vorauszahlung vereinbart, über die jährlich abzurechnen ist.

Nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB) gab das Karlsruher Gericht einem Vermieter Recht, der den Mietern nach über 20 Jahren erstmalig eine Betriebskostenabrechnung mit einer Nachforderung von knapp 1.000 Euro schickte. In dem 1982 abgeschlossenen Mietvertrag mit der Mutter des heutigen Vermieters hatten die Mieter neben der Grundmiete anteilige Betriebskosten zu tragen und darauf als Vorauspauschale 40 DM zu leisten. Für die Jahre 1982 bis 2002 wurde nie eine Betriebskostenabrechnung erteilt. Ende des Jahres 2004 rechnete der Vermieter erstmals für das Kalenderjahr 2003 über Betriebskosten ab.

Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs ist er hierzu berechtigt. Auch wenn er über 20 Jahre dieses Recht nicht geltend gemacht hat, folgt daraus nicht, dass die ursprüngliche Vereinbarung zur Zahlung der Betriebskosten ausdrücklich oder still schweigend geändert wurde. Der Anspruch des Vermieters sei auch nicht nach Treu und Glauben verwirkt.

Ulrich Ropertz, Pressesprecher des Deutschen Mieterbundes: „Das Urteil enttäuscht das Vertrauen der betroffenen Mieter. Wenn 20 Jahre lang monatliche Betriebskostenzahlungen als fester Pauschalbetrag behandelt wurden, ist ein Vertrauenstatbestand geschaffen worden. Mieter müssen sich dann darauf verlassen können, dass es dabei bleibt. Dann darf nicht plötzlich über Betriebskosten abgerechnet wird mit der Folge, dass Mieter hohe Nachzahlungen leisten müssen.“

Wichtig sei, so Ropertz, dass sich Mieter vor Unterschrift unter den Mietvertrag bei ihrem örtlichen Mieterverein über Inhalt und Umfang der einzelnen Vertragsregelungen informieren.

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