Modernisierung nur, wenn gegenwärtiger Zustand der Wohnung verbessert wird

Mieterbund begrüßt Entscheidung des Bundesgerichtshofs

„Das Urteil ist richtig und wird helfen, Streitigkeiten rund um das Thema Modernisierung zu verhindern. Wir begrüßen deshalb die Klarstellung, dass eine Modernisierungsmaßnahme zu einer Verbesserung des gegenwärtigen Zustandes der Mietsache führen muss. Dagegen spielt der ursprüngliche Zustand der Mietsache im Regelfall keine entscheidende Rolle“, kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, die heutige Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 110/11).

Ursprünglich wurde die Wohnung des Mieters mit Kohleöfen beheizt. Bereits der Vormieter baute aber mit Zustimmung des Vermieters auf eigene Kosten eine Gasetagenheizung ein. Der jetzige Mieter zahlte bei seinem Einzug dann für die Heizung eine Ablösesumme an seinen Vorgänger. Der Vermieter beabsichtigte, das Haus an eine Gaszentralheizung anzuschließen – aus seiner Sicht eine Modernisierung, da der Wechsel von ofenbeheizter Wohnung zur zentralbeheizten Wohnung eine Wohnwertverbesserung darstellt. Dies hätte zur Folge gehabt, dass der Vermieter 11 Prozent der Kosten der Baumaßnahme auf die Jahresmiete des Mieters hätte aufschlagen können. Aus dessen Sicht lag aber gar keine Modernisierung vor. Der Wechsel von Gasetagenheizung zu Gaszentralheizung stellt keine Wohnwertverbesserung dar.

Der Bundesgerichtshof gab dem Mieter Recht. Bei einer Prüfung, ob die beabsichtigte Baumaßnahme des Vermieters eine Verbesserung der Mietsache darstellt, müsse auf den gegenwärtigen Zustand der Wohnung abgestellt werden. Unberücksichtigt blieben lediglich etwaige vertragswidrig vorgenommene bauliche Veränderungen durch den Mieter. Der Vermieter verhalte sich widersprüchlich, wenn er einerseits dem Mieter erlaubt, die Mietsache auf eigene Kosten zu modernisieren, und er andererseits den modernisierten Zustand der Wohnung später, wenn er evtl. selbst modernisiert, unberücksichtigt lassen will.

Siebenkotten: „In derartigen Fällen muss nicht nur geklärt werden, ob der Einbau einer neuen Heizung zu einer Wohnwertverbesserung führt. Im Regelfall bringt eine neue Heizung eine Energieeinsparung mit sich. Auch das ist dann eine Modernisierung und berechtigt den Vermieter zu entsprechenden Mieterhöhungen.“

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