Mietkaution - wie zahlen, wann zurückfordern?

In vielen Fällen wird durch den Vermieter bei Abschluss eines Mietvertrages eine Sicherheit verlangt. Diese muss der Mieter nur dann leisten, wenn hierzu im Mietvertrag eine Vereinbarung steht. Neben einer Barkaution können auch andere Formen, etwa eine Bürgschaft, vereinbart werden. Die gängigste Variante ist sicher die Eröffnung eines an den Vermieter verpfändeten Kautionssparbuches. Die Höhe der Sicherheit darf maximal 3 Grundmieten ohne Betriebskostenvorauszahlung oder -pauschale betragen. Auch, wenn im Mietvertrag ein darüber hinaus gehender Betrag stehen sollte, muss automatisch immer nur bis zur maximal zulässigen Höhe geleistet werden.

Eine zweckgebundene, zusätzliche Sicherheitsleistung kann vom Vermieter nur dann verlangt werden, wenn der Mieter die Wohnung barrierefrei umbauen möchte. Hier kommt dann ein Betrag in Höhe der zu erwartenden Kosten für einen eventuellen Rückbau in Frage.

Auch darf der Vermieter während des Mietverhältnisses freiwillige Angebote Dritter über zusätzliche Sicherheiten annehmen, wenn dadurch beispielsweise eine drohende Kündigung wegen Zahlungsverzuges abgewendet werden soll. Ein vermieterseitiges Recht auf Forderung einer derartigen Zusatzsicherheit besteht jedoch nicht.

Gesetzlich ist geregelt, dass Sie als Mieter eine Kaution in drei gleichen, monatlichen Raten leisten dürfen. Die erste Rate wird mit Beginn des Mietverhältnisses fällig, die 2. und 3. Rate mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen. Vereinbarungen über kürzere Zahlungsfristen sind immer unwirksam, längere Laufzeiten können aber gemeinsam vereinbart werden.

Es gilt sorgfältig darauf zu achten, dass Sie mit Kautionszahlungen nicht in Höhe von zwei Grundmieten in Verzug geraten. In diesem Fall wäre der Vermieter zur außerordentlichen, fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt. Diese Kündigungsmöglichkeit wurde mit dem Mietrechtsänderungsgesetz 2013 neu geschaffen. Ein Verlust der Wohnung kann allerdings durch vollständige Nachzahlung des rückständigen Betrages noch abgewendet werden.

Die Mietkaution muss der Vermieter auf einem insolvenzfesten Sonderkonto anlegen. Dies ist gesetzlich vorgeschrieben, da sonst im Falle einer Vermieterinsolvenz der Verlust des gesamten Kautionsbetrages droht. Sie können die Zahlung einer Barkaution daher so lange verweigern, bis Ihnen der Vermieter ein Konto zur Einzahlung nennt, das vom Privatvermögen getrennt ist. Einen Nachweis über die insolvenzfeste Anlage der Mietkaution können Sie auch während des laufenden Mietverhältnisses verlangen. Wurde die Kaution nicht insolvenzfest angelegt oder kein Nachweis binnen angemessener Frist erbracht, können Sie von Ihrem Zurückbehaltungsrecht an der laufenden Mietzahlung bis zur Höhe des Kautionsbetrages nebst aufgelaufener Zinsen Gebrauch machen.

Nach Ende des Mietverhältnisses ist die geleistete Kaution nebst aufgelaufener Zinsen durch den Vermieter auszuzahlen oder eine Freigabeerklärung für ein verpfändetes Sparbuch zu erteilen, sofern vermieterseitig keine Ansprüche mehr bestehen. Nur bei Wohnungen in Studenten- oder Jugendwohnheimen muss die Kaution nicht verzinst werden. Ansprechpartner für die Rückforderung der geleisteten Sicherheit ist immer derjenige, der am Ende der Mietzeit Eigentümer war. Ob im Rahmen eines zurückliegenden Eigentümerwechsels die Kaution tatsächlich vom alten an den neuen Eigentümer weitergegeben worden ist, spielt dafür keine Rolle. Der neue Eigentümer ist mit Erwerb auch in die Verpflichtung zur Kautionsrückerstattung eingetreten.

Eventuell steht dem Vermieter noch eine Überlegungsfrist zu, bis die Kaution auch tatsächlich erstattet werden muss. Die Dauer hängt von den Umständen im Einzelfall ab, kann aber bis zu 3, oder sogar 6 Monate betragen. Wurde die Wohnung ohne Beanstandungen übergeben und ist bereits wieder neu vermietet, dürfte ein weiterer Zurückbehalt allerdings unbegründet sein.

Einen Teilbetrag kann der Vermieter auch dann vorerst behalten, wenn noch eine Betriebskostenabrechnung aussteht und vermutlich eine Nachzahlung zu erwarten ist, zum Beispiel, weil sich aus der letzten Abrechnung ebenfalls eine Nachzahlung ergeben hatte. Ein angemessener Teilbetrag lässt sich auf Basis der Höhe der letzten Nachzahlung und dem Zeitanteil im verbliebenen Abrechnungszeitraum abschätzen.

Ihr Anspruch auf Rückerstattung der Kaution verjährt nach 3 Jahren, gerechnet ab dem Ende des Jahres, in dem der Rückerstattungsanspruch fällig geworden ist. Als Mitglied im Deutschen Mieterbund Siegerland und Umgebung e.V. beraten wir Sie ohne zusätzliche Kosten in Hinblick auf die Möglichkeiten zur Rückforderung der Mietkaution und führen auf Wunsch auch die notwendige Korrespondenz mit Ihrem ehemaligen Vermieter.

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