BGH: Fristlose Kündigung auch bei älteren Mietrückständen

Mieterbund: Aus Gründen der Rechtssicherheit nur zeitnahe Kündigungen zulassen

Die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs muss nicht innerhalb einer „angemessenen Frist“ erfolgen. Es gibt keine konkrete gesetzliche Zeitspanne zwischen Entstehen des Kündigungsgrundes und Ausspruch der fristlosen Kündigung, die einzuhalten wäre. Ein Vermieter kann auch noch nach mehr als sieben Monaten, nachdem er von den aufgelaufenen Mietrückständen und damit von dem Kündigungsgrund erfahren hat, fristlos kündigen (BGH VIII ZR 296/15).

Lukas Siebenkotten, Bundesdirektor Deutscher Mieterbund (DMB): „Die Entscheidung ist unbefriedigend und problematisch. Schon aus Gründen der Rechtssicherheit ist zu fordern, dass eins fristlose Kündigung immer zeitnah, das heißt unmittelbar nach Entstehen des Kündigungsgrundes, ausgesprochen werden muss. Geschieht dies nicht, schwebt die Möglichkeit der fristlosen Kündigung durch den Vermieter wie ein Damoklesschwert über dem Mietverhältnis. Mit der fristlosen Kündigung macht der Vermieter eigentlich deutlich, dass aus seiner Sicht die sofortige Beendigung des Mietverhältnisses erforderlich, dass ihm auch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist nicht zuzumuten ist. Kündigt der Vermieter aber erst nach über sieben Monaten wegen älterer Mietrückstände, zeigt das, dass er an einer sofortigen Beendigung des Mietverhältnisses kein Interesse gehabt hat.“

Hier hatte eine katholische Kirchengemeinde eine 3-Zimmer-Wohnung an die Küsterin der Gemeinde vermietet. Die Mieterin blieb die Mieten für Februar und April 2013 schuldig. Nach einer erfolglosen Mahnung kündigte die katholische Kirchengemeinde das Mietverhältnis am 15. November wegen der Mietrückstände fristlos.

Der Bundesgerichtshof entschied jetzt, dass diese fristlose Kündigung zulässig und begründet war. Es gebe keine einzuhaltende Zeitspanne, innerhalb derer eine fristlose Kündigung ausgesprochen werden müsse. Die allgemeinen Regelungen zu Dauerschuldmietverhältnisses (§ 314 BGB) seien auf die speziellen mietrechtlichen Vorschriften (§§ 543, 569 BGB) nicht anwendbar bzw. übertragbar.

Das Kündigungsrecht der katholischen Kirchengemeinde sei auch nicht „verwirkt“ gewesen. Es gebe keine tragfähigen Anhaltspunkte für ein berechtigtes Vertrauen der Mieterin darauf, dass die Kirchengemeinde von ihrem Recht zur fristlosen Kündigung wegen Verzugs mit zwei Monatsmieten keinen Gebrauch machen werde. Allein der Umstand, dass die Vermieterin eine katholische Kirchengemeinde sei und die Mieterin gehofft habe, dass die Kirchengemeinde aus sozialen und ethischen Erwägungen nach derart langer Zeit keine Kündigung mehr erklären werde, reiche für die Annahme der Verwirkung nicht aus.

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