Keine fristlose Kündigung bei Widerruf der Untervermietung

Mieterbund: Vermieter kann nichts Unmögliches verlangen

„Die Entscheidung ist natürlich richtig. Ein Vermieter, der seinem Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung entzieht, kann nicht mehr verlangen, als dass der Mieter seinen Untermieter kündigt und ggf. auf Räumung verklagt“, kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, das heutige Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 5/13). „Der Vermieter kann nicht rechtlich Unmögliches von seinem Mieter fordern. Deshalb fehlt einer fristlosen Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung jegliche Rechtsgrundlage. Der Mieter hat den Mietvertrag nicht verletzt.“

Zwischen Mieter und Vermieter war schriftlich vereinbart worden, dass eine Untervermietung an bis zu zwei Personen gestattet ist, die Untervermietungsgenehmigung aber widerrufen werden kann. Nach dem Verkauf der Wohnung widerrief der neue Eigentümer die Untervermietungserlaubnis und kündigte zugleich das Mietverhältnis gegenüber dem Mieter wegen unerlaubter Untervermietung fristlos. Zu diesem Zeitpunkt hatte der Mieter den Untermietern aber bereits gekündigt und führte einen Räumungsprozess gegen sie.

Der BGH stellte jetzt fest, der Mieter habe seine vertraglichen Pflichten aus dem Mietvertrag nicht verletzt. Der Vermieter sei nicht zu einer fristlosen Kündigung berechtigt gewesen. Der Mieter habe hier alles rechtlich Zulässige und die erforderlichen Schritte unternommen, um das Untermietverhältnis zu beenden und einen Auszug der Untermieter herbeizuführen. Auch der Abschluss eines Räumungsvergleichs mit den Untermietern, denen einen knapp viermonatige Räumungsfrist gewährt wurde, sei nicht zu beanstanden. Hätte der Mieter stattdessen den Räumungsprozess fortgeführt, wäre es auch nicht zu einer früheren Räumung gekommen.

Siebenkotten: „Vorsicht, wenn vertraglich vereinbart wird, dass der Vermieter die Genehmigung zur Untervermietung jederzeit widerrufen kann. Probleme für Mieter und Untermieter sind dann vorprogrammiert.“

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