Mieterverein Siegerland und Umgebung e.V.

Home I e-mail I Impressum I Sitemap
Copyright © 2001 - 2011 DMB, Mieterverein Siegerland und Umgebung e.V.
Wir über uns I Was wir unseren Mitgliedern bieten I Aufnahmeantrag I Service I DMB-News		Nur für Mitglieder

	Themenübersicht Fehler bei Mietminderung kann zu Kündigung führen Wohnwertverbesserungen des Mieters dürfen bei Mieterhöhungen nicht berücksichtigt werden Streitthema Schlüssel Mietspiegel aus Nachbargemeinde anwendbar Vermieter darf nicht eigenmächtig Wohnung räumen Hausrecht bei Mietwohnungen Vereinbarung zur Wohnfläche auch vor Abschluss des Mietvertrages möglich Mieter darf selbst renovieren - keine Pflicht, Malerfachfirma zu beauftragen Bundesregierung kürzt Wohngeld um 100 Millionen Euro im Jahr Energieausweis muss ab Ende 2012 vorgezeigt und ausgehändigt werden Einrichtung mitgemietet Gleichbleibender Fehler in der Betriebskostenabrechnung muss jedes Jahr wieder neu reklamiert werden Grundsätzliches zur Mietkaution Falsche Wohnungsgrösse bei Berechnung einer Mieterhöhung Mieteranspruch auf Mängelbeseitigung verjährt nicht Typengutachten eines Sachverständigen zur Miterhöhung reicht aus Betriebskostenspiegel für das Abrechnungsjahr 2008 vorgelegt Betriebskostenabrechnung: Abrechnungs- und Ausschlussfrist K osten sparen mit dem „Siegener Heizspiegel“
	Fehler bei Mietminderung kann zu Kündigung führen Bundesgerichtshof bestätigt Vermieterkündigung „Fehler bei der Mietminderung oder bei der Ausübung des Zurückbehaltungsrechts können sich für Mieter bitter rächen“, kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, die Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 330/09) vom 03.11.2010. „Ich rate allen Mietern, Rechtsrat beim örtlichen Mieterverein einzuholen, bevor die Miete gekürzt oder die Mietzahlung gar eingestellt wird.“ Im vorliegenden Fall hatten die Mieter wegen großflächigem Schimmelbefall in der Wohnung die Miete monatelang überhaupt nicht gezahlt. Erst als der Vermieter ihnen fristlos kündigte, informierten sie ihn über die Schimmelpilzbildung in der Wohnung. Der Bundesgerichtshof entschied jetzt, dass sowohl die Mietminderung als auch die Zurückbehaltung der Miete unzulässig gewesen sind, weil die Mieter vorher den Vermieter über die Mängel der Mietsache hätten informieren müssen. Siebenkotten: „Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung, Schimmelpilzbildung oder sonstige Mängel müssen dem Vermieter sofort gemeldet werden. Der Vermieter muss am besten schriftlich informiert werden. Erst dann ist der Mieter berechtigt, weitere Rechte, wie Mietminderung, Zurückbehaltung usw., geltend zu machen.“ nach oben
	Wohnwertverbesserungen des Mieters dürfen bei Mieterhöhungen nicht berücksichtigt werden "Die Entscheidung ist richtig. Der Bundesgerichtshof stellt damit sicher, dass Mieter Investitionen in ihre Wohnung nicht doppelt zahlen müssen“, kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes, Lukas Siebenkotten, das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 7. Juli 2010 (BGH VIII ZR 315/09). Mieter in Hamburg hatten in ihrer Mietwohnung auf eigene Kosten Bad und Heizung einbauen lassen. Im Rahmen einer Mieterhöhung von knapp 20 Prozent stufte der Vermieter die Wohnung in die Mietspiegelrubrik „mit Bad und Sammelheizung“ ein. Zu Unrecht, wie der Bundesgerichtshof jetzt entschied: Wohnwertverbesserungen, die der Mieter selbst vorgenommen und finanziert hat, sind bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht zu berücksichtigen. Im Rahmen des Mieterhöhungsverfahrens muss die Wohnung in das Mietspiegelfeld „ohne Bad und Sammelheizung“ eingestuft werden. Es sei denn, Mieter und Vermieter hätten eine andere Regelung vereinbart oder der Vermieter hätte die Investitionskosten des Mieters erstattet. Auch wenn sich der Mieter – wie im vorliegenden Fall – im Mietvertrag verpflichtet hat, die Wohnwertverbesserung durchzuführen, muss sie bei einer Mieterhöhung außer Betracht bleiben. Siebenkotten: „Der BGH hat vernünftigerweise festgestellt, dass Vermieter, die eine unsanierte Wohnung vermieten, auch nur Miete oder Mieterhöhungen für unsanierte Wohnungen verlangen können. Sie dürfen sich nicht die Sanierung der Wohnung zuerst von ihren Mietern ausführen und bezahlen lassen und dann gleichzeitig Mieterhöhungen für sanierte Wohnungen fordern.“ nach oben
	Streitthema Schlüssel Die zwei bis drei Schlüsselsätze für Haus, Wohnung und Briefkasten, die der Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses erhält, reichen nach Erfahrungen des Deutschen Mieterbund im Regelfall nicht aus. Deshalb können Mieter von Ihrem Vermieter weitere Schlüssel verlangen. Alle Familienmitglieder, aber auch Babysitter, Reinigungskräfte usw., können einen Schlüssel beanspruchen. Der Mieter kann auch zusätzliche Haustürschlüssel für den Briefzusteller und Zeitungsboten verlangen. Auch Ersatzschlüssel, die bei Nachbarn oder Freunden hinterlegt werden, muss der Vermieter zur Verfügung stellen. Sind Schlüssel verloren gegangen, muss der Vermieter sofort darüber informiert werden. Die dadurch entstehenden Kosten muss der Mieter nur übernehmen, wenn er für den Verlust verantwortlich ist oder wenn ein Missbrauch der Schlüssel nicht ausgeschlossen werden kann. Eine Mietvertragsklausel, die es dem Vermieter erlaubt, ohne Rücksicht auf Verschulden auf Kosten des Mieters Ersatzschlüssel zu beschaffen oder neue Schlösser einbauen zu lassen, ist unwirksam (Brandenburgisches Oberlandesgericht 7 U 165/03). nach oben
	Mietspiegel aus Nachbargemeinde anwendbar Bundesgerichtshof bestätigt bisherige Rechtsprechung „Die Entscheidung ist keine Überraschung. Sie bestätigt die bisherige Rechtsprechung zahlreicher Land- und Oberlandesgerichtsurteile“, kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 16.06.2010 (BGH VIII ZR 99/09). Der Bundesgerichtshof bestätigte, dass neben so genannten qualifizierten Mietspiegeln auch einfache Mietspiegel geeignet sind, eine Mieterhöhung zu begründen. Zulässig – so der Bundesgerichtshof – ist es auch, wenn Vermieter auf Mietspiegel einer Nachbargemeinde zurückgreifen, weil es vor Ort keinen eigenen Mietspiegel in der Kommune gibt. Siebenkotten: „Mietspiegel sind aus unserer Sicht das beste, verlässlichste und transparenteste Begründungsmittel, wenn es um Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete geht. Deshalb fordern wir schon lange, dass zumindest in größeren Gemeinden Mietspiegel zwingend aufgestellt werden müssen. Der Bundesgerichtshof bestätigt aber jetzt die bisherige Rechtslage und erlaubt, dass auf Mietspiegel von Nachbargemeinden zurückgegriffen werden darf. Damit bleibt es auch bei gewissen Unzulänglichkeiten, wie im vorliegenden Fall. So ist das Mietpreisniveau in Schorndorf, der Stadt mit Mietspiegel, etwa 7 bis 8 Prozent höher als das Mietpreisniveau in Backnang.“ Nach Angaben von Siebenkotten gibt es in Deutschland zurzeit in 505 Gemeinden ab 10.000 Einwohner Mietspiegel. Etwa 10 Prozent dieser Mietspiegel sind qualifizierte Mietspiegel, die nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und quasi als Beweismittel vor Gericht eingesetzt werden können. Mit der Größe der Kommune steigt auch der Verbreitungsgrad von Mietspiegeln. Von den 13 bundesdeutschen Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern haben 11 Städte einen Mietspiegel. In Kommunen mit zwischen 100.000 und 500.000 Einwohnern sind Mietspiegel ebenfalls weit verbreitet. 87 Prozent dieser Städte haben einen Mietspiegel. Und in Städten mit zwischen 50.000 und 100.000 Einwohnern liegt die Quote bei 75 Prozent. Von 107 Städten haben hier 80 Städte einen eigenen Mietspiegel. Weitere Informationen zu Mieterhöhung, einfachem und qualifiziertem Mietspiegel gibt es in der Mieterbund-Broschüre „Mieterhöhung“, hier erhältlich für 6 Euro, oder direkt in unserer Geschäftsstelle in der Koblenzer Str. 5, 57072 Siegen. nach oben
	Vermieter darf nicht eigenmächtig Mieterwohnung räumen BGH verpflichtet Vermieter zu Schadensersatz „Der Vermieter darf natürlich nicht eigenmächtig die Wohnung des Mieters räumen. Das sind Wildwestmethoden. Deshalb ist es konsequent, wenn Vermieter, die unberechtigt zur Selbsthilfe greifen, zum Schadensersatz verpflichtet werden“, kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 14.07.2010 (BGH VIII ZR 45/09). Nachdem der Mieter mehrere Monate mit unbekanntem Aufenthaltsort abwesend war und die Miete für zwei Monate nicht gezahlt hatte, kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos. Einen Monat später ließ sie die Mieterwohnung öffnen, entsorgte einen Teil der Wohnungseinrichtung und lagerte einen anderen Teil der Mietergegenstände bei sich ein. Der betroffene Mieter machte später Schadensersatzforderungen in Höhe von rund 62.000 Euro geltend. Der BGH entschied jetzt, dass die Vermieterin für die Folgen der eigenmächtigen Wohnungsräumung haften muss. Die eigenmächtige Inbesitznahme der Wohnung, die nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckt war, und das eigenmächtige Ausräumen durch die Vermieterin stellten eine unerlaubte Selbsthilfe dar. Auch wenn der gegenwärtige Aufenthaltsort des Mieters nicht bekannt ist, ist Voraussetzung für eine Räumung der Wohnung immer ein Räumungstitel. Siebenkotten: „Vermieter dürfen ihr Recht nicht einfach in die eigenen Hände nehmen und in Wildwestmanier zur Selbsthilfe greifen. Das rechtsstaatliche Verfahren – Räumung der Wohnung nur mit Räumungstitel – ist auf jeden Fall einzuhalten. Nur Gerichte dürfen entscheiden, ob die Wohnung geräumt werden darf oder nicht.“ nach oben
	Hausrecht bei Mietwohnungen Das Hausrecht an der gemieteten Wohnung hat immer der Mieter. Er entscheidet, wer die Wohnung betreten darf und wer nicht. Er darf Dritte – notfalls mit Gewalt – hindern, in die Mietwohnung zu gelangen. Wer unbefugt in die Mieterwohnung geht oder sich dort aufhält, begeht Hausfriedensbruch und kann bestraft werden. Das gilt auch für den Vermieter. Ohne Wissen bzw. gegen den Willen des Mieters darf er die Wohnung nicht betreten. Er darf deshalb auch keinen Zweitschlüssel haben. Nutzt der Vermieter dennoch einen Zweitschlüssel, um in Abwesenheit des Mieters in die Wohnung zu gelangen, hat der das Recht, die Türschlösser auszutauschen oder fristlos zu kündigen. Der Vermieter darf seinem Mieter auch keine Vorschriften über den Empfang von Besuchern machen. Das Hausrecht des Mieters erstreckt sich sowohl auf die Wohnung selbst als auch auf die Zugänge zur Wohnung. Deshalb ist ein Verbot des Vermieters, das Haus zu betreten, gegenüber einem Besucher unzulässig. Das Hausrecht des Mieters gibt ihm auch das Recht, sich in der Wohnung so einzurichten, wie er will. Bei Möbeln, Gardinen, Vorhängen, Blumen, Teppichen, Farben und Tapeten bestimmt allein der Mieter. nach oben
	Vereinbarung zur Wohnfläche auch vor Abschluss des Mietvertrages möglich „Das ist eine für Mieter positive Entscheidung. Maßlose Übertreibungen oder falsche Angaben des Vermieters oder seines Maklers im Vorfeld eines Mietvertragsabschlusses, zum Beispiel in Wohnungsanzeigen, haben jetzt Konsequenzen. Die entsprechenden Vermieterinformationen begründen unter Umständen eine konkludente Vereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien“, kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, das Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 256/09) vom 23.06.2010. Der BGH hatte entschieden, dass sich ein Mieter mit Erfolg darauf berufen kann, seine Wohnung sei tatsächlich nur 53,25 Quadratmeter groß und nicht, wie versprochen, 76,45 Quadratmeter. Zwar enthielt der Mietvertrag keine Angaben zur Wohnungsgröße. In einer Zeitungsanzeige war aber die Wohnungsgröße mit „ca. 76 qm“ beschrieben, und den Mietern war eine Grundrissskizze mit einer detaillierten Wohnflächenberechnung übergeben worden, aus der sich die Gesamtgröße der Wohnung mit 76,45 Quadratmetern ergab. Siebenkotten: „Der Vermieter kann sich jetzt nicht mehr mit dem Hinweis aus der Verantwortung stehlen, im Mietvertrag sei keine Vereinbarung zur Wohnfläche getroffen worden. Der Bundesgerichtshof macht klar, dass die Angaben im Vorfeld des Vertragsabschlusses genauso bindend für den Vermieter sein können.“ Konsequenz ist, dass bei einer Flächenabweichung von rund 30 Prozent die Miete um 30 Prozent gekürzt werden darf. Soweit der Mieter in der Vergangenheit zu viel gezahlt hat, hat er entsprechende Erstattungsansprüche gegenüber seinem Vermieter. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist bei einer Flächenabweichung von mehr als 10 Prozent grundsätzlich die tatsächliche Wohnungsgröße maßgeblich, hier also 53,25 Quadratmeter und nicht 76,45 Quadratmeter (BGH VIII ZR 133/03; BGH VIII ZR 144/09). nach oben
	Mieter darf selbst renovieren – keine Pflicht, Malerfachfirma zu beauftragen Mieterbund begrüßt BGH-Entscheidung „Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist richtig und konsequent. Mieter die vertraglich verpflichtet sind, Schönheitsreparaturen durchzuführen, dürfen in Eigenregie renovieren oder zusammen mit Freunden und Bekannten. Das ist wirtschaftlich vernünftig und hält die Kosten im Rahmen,“ kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB) Lukas Siebenkotten das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 09.06.2010 (BGH VIII ZR 294/09). Der Bundesgerichtshof hatte über die Wirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel in einem Münchener Mietvertrag zu entscheiden. Danach war der Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in der Wohnung ausführen zu lassen. Diese Vertragsvereinbarung könnte, so jetzt der Bundesgerichtshof dahingehend verstanden werden, dass Eigenleistungen des Mieters einschließlich der Hinzuziehung von Freunden oder Bekannten verboten ist. Die Durchführung der Schönheitsreparaturen stattdessen immer durch eine Fachfirma erfolgen müsste. Hierzu könne der Mieter aber nicht verpflichtet werden. Der Vermieter dürfe immer nur die fachgerechte Ausführung von Schönheitsreparaturen in mittlerer Art und Güte fordern. Soweit der Mieter, seine Freunde oder Bekannte hierzu in der Lage sind, muss keine Fachfirma eingeschaltet werden. Siebenkotten: „Das ist wirtschaftlich vernünftig und rechtlich konsequent. Der Mieter schuldet seinem Vermieter qualitativ nicht bessere Arbeiten, als der Vermieter im umgekehrten Fall erbringen muss. Ist der Vermieter verpflichtet, Schönheitsreparaturen in der Mieterwohnung durchzuführen, muss er ebenfalls nur Arbeiten mittlerer Art und Güte abliefern, d.h. fachgerecht arbeiten. Eine Vertragsklausel, die das nicht berücksichtigt ist unwirksam. Der Mieter muss überhaupt nicht renovieren.“ nach oben
	Bundesregierung kürzt Wohngeld um 100 Millionen Euro im Jahr Mieterbund: Ungerecht und falsch „Die Streichung des Heizkostenzuschusses beim Wohngeld ist ungerecht und falsch. Betroffen sind hiervon nur die einkommensschwächeren Haushalte in Deutschland, vor allem Rentnerhaushalte. Auch die Begründung zur Wohngeldkürzung ist falsch. Der zum 1. Januar 2009 eingeführte Heizkostenzuschuss ist nicht wegen gesunkener Energiekosten überflüssig geworden. Im Gegenteil, heute liegt der Ölpreis 34 Prozent über dem Ölpreis vom 1. Januar 2009„, kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB) Lukas Siebenkotten die geplanten Wohngeldkürzungen im Rahmen des 2010er Sparpaketes der Bundesregierung. „Wir sind erstaunt, dass ausgerechnet im CSU-geführten Bauministerium die Kürzung bei Rentnern und Geringverdienern angesetzt wird." Wohngeld ist ein staatlicher Zuschuss zum Wohnen, der an einkommensschwache Haushalte gezahlt wird, die nicht Sozialhilfe oder ALG II erhalten. Mit der Wohngeldreform 2009 wurden Heizkosten erstmals bei der Berechnung des Wohngeldes berücksichtigt. Je nach Haushaltsgröße werden Pauschalbeträge zur Miete, die für die Wohngeldhöhe maßgeblich ist, hinzugerechnet. Bei Ein-Personen-Haushalten sind es 24 Euro, bei Zwei-Personen-Haushalten 31 Euro und für jedes weitere Familienmitglied kommen 6 Euro zusätzlich im Monat dazu. nach oben
	Energieausweis muss ab Ende 2012 vorgezeigt und ausgehändigt werden Angabe der Energieeffizienzklasse in Immobilieninseraten wird Pflicht Europäisches Parlament verabschiedet Gebäuderichtlinie „Die Entscheidung des Europäischen Parlaments schafft Transparenz hinsichtlich des Energiebedarfs von Wohngebäuden. Sie ist eine positive Nachricht aus Brüssel, auf die wir lange gewartet haben“, kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, die Verabschiedung der verschärften Gebäuderichtlinie durch das Europäische Parlament am 18.05.2010. Die Neuregelungen der Gebäuderichtlinie treten national ab Ende 2012 in Kraft und bringen für Vermieter und Eigentümer bzw. Mieter und Wohnungskäufer folgende Änderungen mit sich: - Der Energieausweis muss Mietern bzw. Käufern bei Besichtigung einer Wohnung gezeigt und bei Abschluss eines Miet- oder Kaufvertrages in Kopie ausgehändigt werden. - Die Energieeffizienzklasse muss in Immobilieninseraten mit veröffentlicht werden. Siebenkotten: „Wichtig ist, dass schon bei der Suche nach einer neuen Wohnung im Internet oder in Zeitungen auf einen Blick deutlich wird, ob mit hohen oder niedrigen Energiekosten zu rechnen ist. Neu ist, dass Mieter in Deutschland bei Vertragsabschluss eine Kopie des Energieausweises erhalten werden und nicht nur das Recht haben, Einsicht in den Energieausweis zu nehmen. Das stärkt ihre Position.“ Die verschärfte europäische Gebäuderichtlinie http://register.consilium.europa.eu/pdf/de/10/st05/st05386.de10.pdf ist ein Teil des 20/20/20 Energiepakets der EU: 20% weniger Treibhausgase, 20% weniger Energieverbrauch und 20% mehr Energieeffizienz und Energie aus erneuerbaren Quellen bis zum Jahr 2020. Auf Gebäude entfallen 40% des Gesamtenergieverbrauchs der EU. Ziel der Richtlinie ist es, durch höhere Anforderungen an die Energieeffizienz und mehr Transparenz für Verbraucher den Modernisierungsstau in Europa aufzulösen, die Baukonjunktur anzukurbeln und Energiekosten einzusparen. Nach der Richtlinie soll ab dem 31. Dezember 2020 der Energiebedarf aller neu gebauten Gebäude bei Null liegen. Dennoch anfallender Energiebedarf soll aus erneuerbaren Energien gedeckt werden. Für öffentliche Gebäude gilt dies bereits ab Ende 2018. Auch bei großen Sanierungen müssen die neuen Anforderungen berücksichtigt werden. Dadurch werden innerhalb der EU Einsparungen im Energieverbrauch von bis zu sechs Prozent und eine Senkung der CO2-Emissionen um fünf Prozent erwartet. Barbara Steenbergen vom Internationalen Mieterbund (IUT) in Brüssel forderte konkrete Finanzierungsvorschläge der EU-Kommission, um Vermietern die energetische Sanierung finanziell zu erleichtern und die Kosten für Mieter zu begrenzen: „Das Prinzip muss ‚fordern und fördern’ heißen. Die Neuausrichtung der Strukturfonds ist überfällig. Die Öffnung des Europäischen Fonds für regionale Entwicklungen (EFRE) für die energetische Sanierung des Wohnungsbestandes war nur ein erster Schritt. Zusätzlich sinnvoll wäre es, bei der Europäischen Investitionsbank (EIB) einen Energieeffizienzfonds für Gebäudesanierung einzurichten.“ Als Startkapital könnten hier die 115 Millionen Euro für Energieeffizienz aus dem EU-Konjunkturpaket, die bis jetzt nicht ausgegeben worden sind, dienen. nach oben
	Einrichtung mitgemietet Alle Einrichtungsgegenstände, die sich bei Beginn des Mietverhältnisses in der Wohnung befinden und die der Mieter nicht von seinem Vormieter übernommen oder gekauft hat, sind grundsätzlich mitvermietet. Hierzu gehören so selbstverständliche Einrichtungen, wie Waschbecken, Badewanne und Toilette. Hierzu können außerdem gehören: Teppichboden, Warmwasseraufbereitungsgerät, Wandschrank, Einzelöfen, Einbauküche oder Herd, Kühlschrank und Spüle. Für Reparaturen und Erneuerungen bei mitgemieteten Einrichtungsgegenständen ist der Vermieter zuständig. Haben die Einrichtungsgegenstände größere Mängel, können Mieter sogar die Miete kürzen: 5 Prozent bei einer undichten Spüle, 3 Prozent bei einer stark aufgerauten Badewanne, 2 Prozent bei einem defekten Herd sind denkbare Beispiele. Sind die Geräte oder Einrichtungen defekt, kann der Vermieter sie nicht einfach wegnehmen oder gegen minderwertigere Geräte austauschen. Mieter haben Anspruch darauf, dass die Einrichtungsgegenstände in der gleichen Qualität zur Verfügung gestellt werden wie bei Abschluss des Mietvertrages. Der Mieter darf die mitvermieteten Einrichtungen und Gegenstände im Rahmen des üblichen Gebrauchs nutzen. Der damit verbundene Verschleiß ist durch die Zahlung der Miete abgegolten. Nur für übermäßige Abnutzungen oder schuldhaft herbeigeführte Schäden haftet der Mieter. Außerdem ist über die so genannte „Kleinreparaturklausel" denkbar, dass der Mieter kleinere Schäden an den Einrichtungsgegenständen (Reparaturkosten bis 75 / 90 Euro) selbst zahlt. Voraussetzung hierfür ist eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag. nach oben
	Gleichbleibender Fehler in der Betriebskostenabrechnung muss jedes Jahr wieder neu reklamiert werden Bundesgerichtshof entscheidet gegen Mieter „Die Entscheidung ist wenig praxisnah, sehr formal und öffnet dem Missbrauch durch Vermieter Tür und Tor“, kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes, Lukas Siebenkotten, das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 12.05.2010 (BGH VIII ZR 185/09). Die Karlsruher Richter entschieden, dass Mieter ihre Einwendungen gegen eine fehlerhafte Betriebskostenabrechnung des Vermieters innerhalb von 12 Monaten erheben müssen. Das gelte auch dann, wenn Mieter in den Vorjahren den immer gleichen Fehler des Vermieters in der Betriebskostenabrechnung regelmäßig reklamiert hätten. Im vorliegenden Fall forderte der Vermieter im Rahmen der Betriebskostenabrechnung die Zahlung anteiliger Grundsteuern von seinen Mietern. Hierzu waren die Mieter aber nicht verpflichtet, weil eine entsprechende mietvertragliche Regelung zwischen ihnen und dem Vermieter nie getroffen wurde. Für die Abrechnungsjahre 2003 und 2004 reklamierten die Mieter diesen Fehler, mit der Konsequenz, dass sie keine anteiligen Grundsteuerbeträge zahlen mussten. Für 2005 reklamierten sie diesen Fehler nicht mehr. Konsequenz nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist, dass sie jetzt für 2005 Grundsteuer zahlen müssen. Siebenkotten: „Das ist für mich nicht nachvollziehbar. Mieter, die mehrfach den immer gleichen Fehler in der Betriebskostenabrechnung zu Recht bemängelt haben, werden hier bestraft. Auf der anderen Seite können Vermieter sanktionslos Jahr für Jahr den gleichen Fehler in die Betriebskostenabrechnung einbauen. Reklamiert der Mieter den Fehler, muss die Abrechnung korrigiert werden. Reklamiert der Mieter einmal nicht, kann der Vermieter Forderungen durchsetzen, auf die er keinen Anspruch hat.“ Siebenkotten rief angesichts dieser BGH-Entscheidung alle Mieter auf, ihre Betriebskosten-abrechnungen Jahr für Jahr genau zu überprüfen. Der Mieterverein Siegerland und Umgebung e.V. hilft allen Mitgliedern dabei. nach oben
	Grundsätzliches zur Mietkaution Nahezu immer fordern Vermieter beim Abschluss eines Mietvertrages eine Mietkaution. Sie soll den Vermieter für den Fall absichern, dass der Mieter seine Pflichten aus dem Mietvertrag nicht ordnungsgemäß oder nicht vollständig erfüllt. Der Mieter muss eine Mietkaution aber nur zahlen, wenn dies bei Abschluss des Mietvertrages ausdrücklich vereinbart wird. Nach dem Gesetz darf die Kaution höchstens drei Monatsmieten hoch sein. Gemeint sind Kaltmieten, ohne die Vorauszahlungsbeträge für Betriebskosten. Der Mieter muss die Mietsicherheit nicht „auf einen Schlag„ zahlen. Er kann die Kaution in drei Raten zahlen. Die erste Rate bekommt der Vermieter dann zum Beginn des Mietverhältnisses, die beiden nächsten Raten in den Folgemonaten. Die typische Form der Mietsicherheit ist die so genannte Barkaution. Hier bekommt der Vermieter den Kautionsbetrag bar ausgehändigt oder überwiesen. Er muss ihn dann auf einem Sonderkonto – getrennt von seinem übrigen Vermögen – „konkursfest„ anlegen. Daneben kann aber zwischen Mieter und Vermieter auch vereinbart werden, dass als Kautionsform das „verpfändete Sparbuch„ gewählt wird. Hier wird der Kautionsbetrag auf ein Konto und den Namen des Mieters angelegt. Dann verpfändet, das heißt übergibt der Mieter das Sparbuch an den Vermieter. Verbreitet ist auch die Kautionsform „Bankbürgschaft„. Hier stellt der Mieter als Sicherheit seiner Bank oder Sparkasse in Höhe der Kautionssumme. Das Geldinstitut verpflichtet sich dann in der Bürgschaftserklärung, offene Vermieterforderungen bis zu dieser Höhe zu begleichen. Die Mietkaution muss verzinst werden, die Zinsen stehen dem Mieter zu. Nach dem Gesetz muss zum Beispiel die Barkaution mindestens mit dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz angelegt werden. Legt der Vermieter die Kaution höher verzinst an, stehen auch diese höheren Zinsen dem Mieter zu. Kautionssumme und Zinsen müssen dem Mieter erst nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückgezahlt werden. Das kann sich über einige Wochen oder gar Monate hinziehen. Denn grundsätzlich hat der Vermieter Zeit zu prüfen, ob er noch Ansprüche gegen den Mieter geltend machen kann. nach oben
	Falsche Wohnungsgrösse bei Berechnung einer Mieterhöhung Ist die Wohnung tatsächlich größer, als im Mietvertrag angegeben, muss der Vermieter trotzdem bei der Berechnung einer Mieterhöhung von der im Mietvertrag genannten Wohnfläche ausgehen, entschied der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 138/06). Tatsächlich war die Mietwohnung 131,8 Quadratmeter groß. Im Mietvertrag waren nur 121,49 Quadratmeter angegeben. Bei seiner Mieterhöhung multiplizierte der Vermieter den ortsüblichen Quadratmeterpreis mit der tatsächlichen Wohnungsgröße von 131,8 Quadratmetern. Das ist nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs unzulässig, der Vermieter muss mit der Wohnflächenangabe im Mietvertrag – hier 121,40 Quadratmeter – rechnen. Denn, so der Bundesgerichtshof, im Regelfall handele es sich bei den Wohnflächenangaben im Mietvertrag um eine rechtsverbindliche Vereinbarung über die Beschaffenheit der Wohnung. Offen lässt der Bundesgerichtshof die Frage, ob anders zu entscheiden wäre, wenn die Flächenabweichung mehr als 10 Prozent betragen würde. Das hat das höchste deutsche Gericht für den umgekehrten Fall bereits entschieden: Ist die tatsächliche Wohnungsgröße mehr als 10 Prozent kleiner als die im Mietvertrag vereinbarte Fläche, kann der Mieter die Miete mindern und in der Vergangenheit zu viel gezahlte Miete zurückfordern (BGH VIII ZR 133/03). Maßstab für die Wohnflächenberechnung ist normalerweise die Wohnflächenverordnung bzw. die II. Berechnungsverordnung. Andere Kriterien zur Ermittlung der Wohnungsgröße, wie zum Beispiel eine DIN 283, kommen nur in Betracht, wenn dies ausdrücklich vereinbart oder als Berechnungsmethode ortsüblich oder nach der Art der Wohnung nahe liegend ist (BGH VIII ZR 231/06). nach oben
	Mieteranspruch auf Mängelbeseitigung verjährt nicht Mieterbund nennt BGH-Urteil „wegweisend“ Als „wegweisendes Grundsatzurteil“ bezeichnete der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, die Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 104/09). Der Bundesgerichtshof hat erklärt, dass Mieteransprüche auf Mängelbeseitigung auf dauernde Leistung gerichtete Erfüllungsansprüche sind, die grundsätzlich nicht verjähren. Damit gaben die Karlsruher Richter einer Mieterin Recht, die auf Verbesserung des Trittschallschutzes und Minderung der Installationsgeräusche des WC in der über ihr liegenden, im Jahr 1990 ausgebauten Dachgeschosswohnung klagte. Zunächst hatte die Mieterin ihren Anspruch 2002 erhoben, verfolgte ihn nach einem Mieterwechsel in der Dachgeschosswohnung aber zunächst nicht weiter. Ende 2006 griff sie ihren Mängelbeseitigungsanspruch wieder auf. „Der BGH hat jetzt erstmals entschieden, dass Mängelbeseitigungs- oder Herstellungs- bzw. Reparaturansprüche nicht verjähren“, freute sich Lukas Siebenkotten. „Es ist eine Daueraufgabe des Vermieters, die Mietsache während der Mietzeit in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten. Keine Rolle spielt es, ob die Mieter Mängel im Haus oder in der Wohnung längere Zeit widerspruchslos hingenommen haben. Der Reparatur- und Mängelbeseitigungsanspruch bleibt bestehen, er entsteht praktisch jeden Tag aufs Neue.“ Konsequenz sei auch, dass Mieter, die nicht sofort Gerichte bei der Durchsetzung ihrer Ansprüche einschalten, sondern es erst „im Guten“ versuchen, nicht fürchten müssen, dass ihre berechtigten Ansprüche eines Tages wegen Verjährung abgelehnt werden. nach oben
	Typengutachten eines Sachverständigen zur Mieterhöhung reicht aus Bundesgerichtshof bestätigt bisherige Rechtsprechung „Formal mag es für eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ausreichen, wenn ein Vermieter sich auf ein so genanntes Typengutachten eines Sachverständigen beruft. Eine ganz andere Frage ist es aber, ob die so begründete Mieterhöhung auch inhaltlich in Ordnung ist. Hier sind Mietspiegel, insbesondere qualifizierte Mietspiegel, auf jeden Fall vorzuziehen“, kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 19.05.2010 (BGH VIII ZR 122/09). Der BGH hatte entschieden, dass die formellen Anforderungen an die Begründung einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete auch durch ein Sachverständigengutachten erfüllt werden können, das sich nicht unmittelbar auf die Wohnung des Mieters bezieht, sondern auf andere, nach Größe und Ausstattung vergleichbare Wohnungen. Auch durch ein derartiges Typengutachten werde der Mieter in die Lage versetzt, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise zu überprüfen. Die zur Begutachtung herangezogenen Wohnungen können sogar aus dem eigenen Bestand des Vermieters stammen. Siebenkotten: „Mieterhöhungsbegründungen mit Sachverständigengutachten sind selten. Grund hierfür ist, dass der Vermieter die Gutachterkosten von 500 bis 1.000 Euro selbst zahlen muss. Normalerweise muss der Sachverständige die Wohnung, die er bewerten soll, natürlich auch besichtigen. Aber auch bisher schon hatte die Rechtsprechung entschieden, dass es ausreicht, wenn in großen Wohnungsanlagen eine Wohnung gleichen Typs angesehen und beurteilt wird.“ Der Mieterbund-Direktor wies darauf hin, dass Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete mit Sachverständigengutachten, Vergleichswohnungen oder Mietspiegeln begründet werden können. „Auch wenn es formal ausreicht, eine Mieterhöhung mit einem Typengutachten eines Sachverständigen zu begründen, heißt das noch lange nicht, dass der Mieter die geforderte Miete auch zahlen muss. Die inhaltliche Richtigkeit der Zahlen des Sachverständigen müssen kontrolliert werden. Hierzu eignet sich am besten ein Mietspiegel, soweit er vor Ort existiert.“ nach oben
	Betriebskostenspiegel für das Abrechnungsjahr 2008 vorgelegt Der Deutsche Mieterbund hat Ende März 2010 den Betriebskostenspiegel für das Abrechnungsjahr 2008 veröffentlicht. Dem neuen Betriebskostenspiegel liegen fast 30.000 Datenwerte des Abrechnungsjahres 2008 zugrunde. Diese Daten beziehen sich auf knapp neun Millionen Quadratmeter Mietwohnungsfläche, so dass eine umfassende und repräsentative Aussage zur Durchschnittshöhe von Betriebskosten in Deutschland möglich ist. Danach zahlen Mieter in Deutschland durchschnittlich 2,16 Euro pro Quadratmeter im Monat für Betriebskosten. Rechnet man alle denkbaren Betriebskostenarten zusammen, kann die so genannte zweite Miete tatsächlich bis zu 2,91 Euro pro Quadratmeter und Monat betragen, rein rechnerisch ist das ein Kostenanstieg von 4,7 Prozent. Verantwortlich hierfür sind in erster Linie die gestiegenen Energiepreise 2008. Auch in den kommenden Jahren wird sich die Achterbahnfahrt, insbesondere bei den Kosten für Heizung und Warmwasser, fortsetzen. Im Jahr 2009 sind die Preise für Gas um 1,5 Prozent und für Heizöl um 30,7 Prozent gesunken. Im Jahr 2010 zeichnet sich ab, dass die Gaspreise zunächst weiter sinken, die Ölpreise aber wieder deutlich anziehen. Gleichzeitig sind die ersten Wochen 2010 noch einmal spürbar kälter gewesen als 2009. Demzufolge ist 2010 dann wieder mit einem Anstieg der Heizkosten zu rechnen. Sie erhalten den Betriebskostenspiegel für 2008 kostenlos in unserer Geschäftsstelle. nach oben
	Betriebskostenabrechnung: Abrechnungs- und Ausschlussfrist Spätestens 12 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode für Betriebskosten muss der Mieter die Vermieterabrechnung erhalten haben. Nach Ablauf der Frist kann der Vermieter im Regelfall keine Nachzahlungen mehr fordern: Beispiel: Läuft die Abrechnungsperiode vom 1.1. bis 31.12.2009, müssen die Betriebskostenabrechnungen spätestens am 31.12.2010 beim Mieter eingetroffen sein. Kommt die Abrechnung erst im Januar 2011 oder noch später, kann der Vermieter keine Nachzahlungen mehr fordern. Achtung: Der Bundesgerichtshof (VIII ZR 115/04) hat entschieden, dass die zwölf-monatige Abrechnungsfrist eingehalten ist, wenn der Vermieter in dieser Zeit eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zuschickt. Eventuelle inhaltliche Fehler in der Abrechnung können auch noch nach Fristablauf, das heißt nach den 12 Monaten, korrigiert werden. Das darf aber nicht zu Mehrbelastungen für den Mieter führen. Die Gefahr, dass der Vermieter kurz vor Silvester eine „Alibi-Abrechnung“ versendet, die er dann in den Folgemonaten Stück für Stück richtig stellt, besteht nach Auffassung des Bundesgerichtshofs nicht. Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung nur – so das höchste deutsche Zivilgericht – wenn die Abrechnung eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben mit folgenden Mindestangaben enthält: Zusammenstellung der Gesamtkosten, Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, Berechnung des Anteils des Mieters und Abzug der Vorauszahlungen des Mieters. nach oben
	Kosten sparen mit dem „Siegener Heizspiegel“ Siegen hat als 24. Stadt in Deutschland einen Heizspiegel, der helfen kann, Kosten zu sparen und die Umwelt zu entlasten. Der Heizspiegel wurde mit Wirkung ab August 2005 veröffentlicht. Die Bürgerinnen und Bürger Siegens und der angrenzenden Kommunen können damit schnell und unkompliziert Ihren Heizenergieverbrauch und ihre Heizkosten unter die Lupe nehmen. Der Heizspiegel ordnet die Verbrauchswerte nach Heizöl und Erdgas getrennt ein. Einer der Projektpartner in Siegen ist der DMB-Mieterverein Siegerland u. Umgebung e.V. Das Faltblatt zum Siegener Heizspiegel sowie weitere, nützliche Informationen zum Thema können von unserer Internet-Seite „Service“ abgerufen werden. Außerdem kann der Heizspiegel als Faltblatt in unserer Geschäftsstelle abgeholt oder gegen Zusendung eines adressierten Rückumschlages ( bitte mit 0,55 EUR frankieren ) an die Adresse "DMB-Mieterverein Siegerland e.V., Koblenzer Str. 5, 57072 Siegen" angefordert werden. Die Online Ratgeber zum Siegener Heizspiegel finden Sie hier! nach oben
[ Home I e-mail I Impressum I Sitemap ] [ Wir über uns I Was wir unseren Mitgliedern bieten I Aufnahme-Antrag I Service I DMB-News I Nur für Mitglieder ]